2026年03月31日

BAI Capital 每周新闻摘要：美国经济、移民与房地产 | 2026年2月16日–22日

2月的第三周发生了两件将影响2026年投资格局的重大事件：最高法院以6比3的裁决推翻了政府基于《国际紧急经济权力法》实施的关税；美国经济分析局发布了延迟的2025年第四季度GDP预先估算，显示年化增长率为1.4%。贸易政策的司法明晰、美元走弱、劳动力市场企稳以及住房负担能力改善，这些因素正在共同重塑房地产、移民和资本流动领域的预期。

1. 最高法院以历史性6比3裁决推翻《国际紧急经济权力法》关税

2月20日，美国最高法院裁定，《国际紧急经济权力法》并未授权总统征收关税，推翻了自2025年以来实施的全面贸易关税。首席大法官罗伯茨写道，该法"未提及关税或税赋"。

▶ 投资者要点：总统随即援引《1974年贸易法》第122条，自2月24日起实施为期150天的10%全球临时关税，除非国会予以延长。尽管不确定性依然存在，但这一裁决大幅降低了实际关税率，应能缓解建筑材料的成本压力，降低进口成本，并提升投资者对美国房地产市场的信心。

2. 2025年第四季度GDP预先估算为1.4%，受政府停摆影响

美国经济分析局于2月20日发布了延迟的2025年第四季度GDP数据，显示实际GDP年化增长率为1.4%，较第三季度的4.4%大幅下降。但经济分析局估计，10月至11月的联邦政府停摆使经济增长减少了约1.0个百分点。

▶ 投资者要点：剔除停摆影响，在消费者支出和商业投资的推动下，私营经济以2.4%的稳健速度增长。2025年全年GDP为2.2%。国际货币基金组织预测，2026年经济将加速至2.4%，这将支撑住宅和商业地产的持续需求。

3. 初请失业金人数降至20.6万，表明劳动力市场企稳

截至2月14日当周，初请失业金人数下降2.3万人至20.6万人，创下自11月以来最大单周降幅，远低于市场预期，为几周来的最低水平，强化了"低招聘、低裁员"的动态。

▶ 投资者要点：该数据，加上美联储决定将利率维持在3.50%–3.75%不变，支持了劳动力市场正在企稳而非恶化的观点。美联储理事沃勒指出，私营经济正以稳健步伐增长，不过下一次降息可能最早要到第三季度才会到来。

4. 美元走弱至近四年低点，提升美元计价房地产的吸引力

2月中旬，美元指数跌至96以下，达到自2022年初以来的水平。美元走弱是由美联储的宽松周期、资金从美国国债流出以及新兴市场增长前景改善共同推动的。

▶ 投资者要点：对国际投资者，尤其是来自拉丁美洲的投资者而言，美元走弱使得以本币计算美国房地产更为可负担。结合最高法院的关税裁决（消除了通胀风险的一个来源），这一环境鼓励资本多元化配置到美元计价资产中，尤其是在佛罗里达州和得克萨斯州等高需求市场。

5. 1月成屋销售大幅下降，但可负担性持续改善

1月成屋销售下降8.4%，年化率为391万套，为近四年来最大降幅，主要归因于全美大部分地区的严冬天气。

▶ 投资者要点：尽管整体数据不佳，但住房负担能力指数升至117.1，为2022年3月以来最高水平。平均30年期抵押贷款利率降至6.10%，低于一年前的6.84%。随着利率下降，中等收入家庭的购房能力扩大了约3万美元，春季市场反弹的条件正在改善，尤其是在持续吸引国内和国际需求的美国南部市场。

6. 美国移民局宣布新的EB-5"库存管理"审理模式

2月25日，美国移民局发布了EB-5审理框架的重大更新，为I-526和I-526E申请引入了新的库存管理方法。自3月30日起，移民局将转向平衡的先入先出系统，优先考虑法定要求而非简单的申请日期。

▶ 投资者要点：关键变化包括项目优先审理顺序（要求在审核投资者申请之前先批准I-956F项目申请）以及乡村项目的优先排队。2026年2月签证公告显示EB-5预留签证类别无排期，在2026年9月30日祖父条款截止日期前提交的申请仍受现行规则保护。

7. 多户住宅市场保持稳定，入住率为94.3%，租金持平

根据Yardi Matrix的数据，2月全国平均广告多户住宅租金为每月1,740美元，环比持平，同比基本不变。入住率稳定在94.3%。

▶ 投资者要点：尽管奥斯汀（同比-5.2%）和凤凰城（-3.6%）等供应量较大的阳光带城市继续面临租金压力，但门户城市和中西部市场由于新增供应有限和返岗办公趋势而表现更佳。建设活动放缓——2026年交付量预计低于长期平均水平——为市场收紧和年底前全国租金增长1-2%的预期奠定了基础。

8. 国际货币基金组织结束2026年第四条磋商，前景建设性

国际货币基金组织本周结束了2026年第四条磋商，预计美国经济在2026年第四季度同比基础上将增长2.4%，失业率将降至4%左右。基金组织指出，2025年立法通过的税收和支出变化应在2026-27年为GDP提供约0.75%的适度提振。

▶ 投资者要点：国际货币基金组织的基本情景表明，联邦基金利率到年底可能达到3.25%–3.50%，这与2027年初回归充分就业和通胀接近2%的预期一致。融资条件的改善将为房地产投资提供显著利好，尤其是多户住宅和学生公寓领域。

9. 拉丁美洲投资者持续关注佛罗里达房地产

2月份，南佛罗里达的国际投资活动保持强劲，行业报告强调了来自哥伦比亚、墨西哥、阿根廷和巴西投资者的持续需求。拉丁美洲人继续占佛罗里达州所有外国购房的约35%，其中91%的人购买房产作为投资。

▶ 投资者要点：美元走弱、拉丁美洲部分地区的政治不稳定以及佛罗里达州税收友好环境的共同作用，正在巩固该州作为国际房地产多元化首选目的地的地位。人口增长、法律稳定性、双语基础设施以及与移民相关的途径（如EB-5计划）继续支撑这一结构性趋势。

10. 美联储理事沃勒在经济数据喜忧参半之际表示谨慎

在本周的一次演讲中，美联储理事克里斯托弗·沃勒承认官方就业数据与私营部门指标之间存在差异，指出ADP和其他数据来源显示就业创造远弱于1月份报告的13万非农就业人数。

▶ 投资者要点：沃勒强调，最可能的下一步行动仍然是降息，但必须等到关税的通胀效应被证明是暂时性的之后才能明确。他指出，高收入消费者（其支出仍具韧性）与低收入家庭（正在缩减开支）之间的分歧正在扩大。对房地产投资者而言，这种"观望"姿态意味着融资条件在2026年中期前可能保持稳定，从而支持适度的交易活动。